Viviendas, viviendas y más viviendas quieren los veracruzanos

500 mil pesos, peso promedio para una casa

Por Yamiri Rodríguez Madrid

Estadísticas de la propia Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), revelan que en nuestro país existen 45 millones de inmuebles; el Instituto Nacional de Estadística y Geografía documenta más de 28 millones, por lo que a pesar de lo contrastante de las cifras, emerge el desarrollo en la infraestructura inmobiliaria que se está dando en México.
El estado de Veracruz, por supuesto, no es la excepción: la zona conurbada Veracruz-Boca del Río, sigue siendo desde hace ya varios años, la joya de la corona inmobiliaria del Golfo de México: lujosos complejos residenciales, desarrollos ecoturísticos y majestuosas torres son sólo un ejemplo de lo anterior.
Uno de los factores que, a decir de reconocidas instituciones financieras, ha propiciado el florecimiento inmobiliario en la entidad, es su alta tasa de Población Económicamente Activa, por lo que adquirir una vivienda hoy en día es sólo cuestión de querer.
Basta pasar por cualquier fraccionamiento de las principales ciudades del estado para constatar la sobreoferta que hoy se da de vivienda en Veracruz: el boom inmobiliario.

El contexto nacional
A través de un estudio especializado, denominado Vivienda Mexicana 2010, la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda (CANADEVI), evaluó el comportamiento y precios de venta en la construcción residencial en México, desde el año 2000 hasta 2009, fecha a partir de la cual se generó la consolidación del Sector Vivienda.
Si bien -explica el documento-, fue en el período 2008–2009 en el que se presentaron barreras de diversos tipos en dicho sector, se logró un reposicionamiento de la rentabilidad de las empresas especializadas en desarrollos urbanos y de vivienda, tal y como lo revelaron diversos análisis de indicadores macro económicos, costos directos e indirectos de construcción, de fuentes oficiales, así como información generada por empresas nacionales reconocidas en la generación de estudios de mercado, e información estadística del sector construcción.

Las cifras en Veracruz
Pero de acuerdo con datos del Censo Nacional de Población y Vivienda 2010 del INEGI, en su apartado de Vivienda y Urbanización, en el estado de Veracruz se tienen contabilizadas 2 millones 14 mil 307 viviendas particulares.
Resulta así interesante el estudio realizado por Hipotecaria Nacional y publicado por el Grupo Financiero BBVA Bancomer, en el cual se evalúa el mercado de vivienda en Veracruz, Xalapa y Coatzacoalcos.
Dicho estudio se realizó a objeto de aportar a los clientes Promotores de la Banca Hipotecaria de Bancomer, elementos relevantes para evaluar y definir las características mercadológicas de futuros proyectos de inversión en el estado de Veracruz. Las observaciones y recomendaciones incluidas fueron determinadas a partir del análisis del perfil socioeconómico de la demanda potencial de vivienda.
La citada publicación arrojó que 73 por ciento de la población veracruzana percibía menos de 3 mil pesos mensuales, mientras que la población que tenía ingresos por encima de los 10 salarios mínimos diarios comprende un porcentaje del 2 por ciento. De ahí que de acuerdo con sus estimaciones 73 por ciento de la población puede adquirir una vivienda de hasta 210 mil pesos; 19 por ciento de hasta 500 mil pesos, 6 por ciento de hasta un millón de pesos y sólo 2 por ciento puede comprar un inmueble de precio mayor.
Hipotecaria Nacional destacó también el hecho de que mientras que la proporción de la Población Económicamente Activa (PEA) vs. la población total para el país en general es del orden del 30 por ciento, en el Estado de Veracruz es del 34 por ciento.
Así, la zona con la PEA mas alta es Xalapa con el 41 por ciento, le siguen Córdoba y el Puerto de Veracruz con 39 por ciento, lo que facilita la adquisición de una vivienda.
“La revisión de los datos de PEA y la distribución del ingreso en el estado de Veracruz, así como su comparación respecto al perfil nacional, remarcan la creciente demanda de vivienda”, resalta el documento.
En lo referente a la distribución del ingreso y en correspondencia con la relevancia de la actividad económica –prosigue-, la PEA que califica para un crédito hipotecario (mínimo 2 veces el salario mínimo para una vivienda económica), a nivel nacional es 44 por ciento. La PEA en Veracruz Puerto es de 50 por ciento, lo que la ubica en primer lugar a nivel estatal, seguido por Xalapa con 42 por ciento.
Pese al boom inmobiliario en el estado, la última modificación a la Ley de Desarrollo Urbano, Ordenamiento Territorial y Vivienda para el Estado de Veracruz, se realizó en 2007. En esta destaca el fomento a las inversiones entre los sectores público, social y privado, para incrementar los recursos destinados al desarrollo de la vivienda y a la atención de las necesidades de la sociedad para lograr una alta rentabilidad financiera de los recursos orientados al desarrollo de la vivienda.

La ayuda externa
Pero otro factor que ha propiciado el desarrollo inmobiliario en el estado son las remesas, Hipotecaria Nacional consignó que la cantidad de migrantes mexicanos en el extranjero corresponde al 9 por ciento +/-, según datos del Consejo Nacional de Población (Conapo), de la población total de México (considerando 105.6 millones de habitantes). Durante el 2004, se estimó un total de 395 mil mexicanos, que emigraron a Estados Unidos.
El porcentaje de la población veracruzana que emigra hacia Estados Unidos es 1.13 por ciento del total. Aunado a esto, de acuerdo a datos del Banco de México, en el 2007, las remesas enviadas por los conacionales residentes en los Estados Unidos ascendieron a 24 mil millones de dólares. Por lo que en 2007, más de 1.4 millones de hogares en México recibieron remesas del exterior (de un total estimado de 22.3 millones de hogares en México). El 70.7 por ciento de la población receptora de remesas tiene entre 20 y 59 años. El 20.6 por ciento de los migrantes mexicanos percibe 35 mil dólares anuales y el 7.7 por ciento más de 50 mil dólares al año.
Por lo anterior tome en cuenta esto: De acuerdo a información publicada por el Banco de México en el 2007; quince estados representaron el 80% de las remesas enviadas desde Estados Unidos: Michoacán, Guanajuato, Estado de México, Jalisco, Puebla, Distrito Federal, Oaxaca, Guerrero, Hidalgo, Chiapas, San Luis Potosí, Zacatecas, Morelos, Sinaloa y por supuesto, Veracruz.
La entidad está ubicada en la posición 27 en la recepción de remesas; lo que representó en el año 2007, una importante entrada de dinero en esta entidad con mil 474 millones de dólares; ingresos que son utilizados por las familias del Estado en diversos rubros como son: educación, salud y por supuesto, vivienda.
Sume a esto ahora la demanda de vivienda, la cual equivale al 7 por ciento del total requerido en el país, un estimado de 731 mil 584 viviendas anuales a nivel nacional.
En Veracruz se requieren en promedio 11 mil viviendas anuales; 7 mil 500 en Xalapa; 2 mil 600 en Coatzacoalcos, 2 mil 400 en Córdoba, 2 mil en Orizaba, mil 800 en Poza Rica, mil 200 en San Andrés Tuxtla, mil en Minatitlán y 800 en Tuxpan.
Sin tomar en cuenta la demanda de vivienda de hogares con ingresos menores a 2 VSM (esta es atendida a través de apoyos gubernamentales) y asociando los demás niveles de ingreso a tipo de vivienda, se tiene una demanda efectiva de 24 mil 799 viviendas por año en el estado.
Sin embargo debe tomarse en cuenta también el rezago habitacional que existe. En México, según la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) era de un millón 810 mil 930 viviendas. De este total, la entidad presenta un rezago de 151 mil 871 viviendas nuevas equivalente a 8 por ciento del total nacional. En 2008, la oferta apenas llegaba a 18 mil 266 unidades.
Pese a esto, la oferta de una casa de entre 300 mil y 500 mil pesos (media) tiene el mayor número de unidades a la venta así como la mayor recaudación una vez concluida la venta, en segundo sitio de ingresos por la venta total de unidades es para la vivienda mayor al millón de pesos y con tan solo mil 159 unidades a la venta.
En el Puerto de Veracruz, la oferta se concentra en las casas con valor por debajo de los 500 mil pesos, existiendo también un importante mercado en la vivienda residencial, con unidades a la venta hasta por encima de los 3 millones de pesos
En Xalapa, la oferta va desde los 310 mil hasta los 2 millones de pesos, concentrándose el mayor porcentaje en las casas por debajo del millón de pesos, existiendo poca oferta en el segmento menor a los 300 mil pesos.
No hay que olvidar que las características básicas de la oferta seguirán siendo: el precio de venta y la superficie construida.
Otro estudio, Necesidades de Vivienda 2000-2010 de la Conavi subraya que El resultado del desarrollo urbano de las ciudades se obtiene de la conjunción de diversos factores, tanto de la existencia de reservas territoriales como de su correspondencia con los planes de ordenamiento territorial, disponibilidad de infraestructura y el tipo de vivienda proyectada.
Asumiendo que los conjuntos habitacionales actualmente en desarrollo son evidencia de los factores antes mencionados, en la ciudad de Coatzacoalcos el desarrollo de la mancha urbana es marcadamente hacia el Noroeste con casas por debajo del millón de pesos. Por ser Coatzacoalcos una zona industrial, un gran porcentaje de su población tiene ingresos propios para la adquisición de vivienda menor a los 500 mil pesos.

¿Y de dónde se compra?
Los participantes del mercado hipotecario en la entidad presentaron el siguiente panorama: Infonavit creció 16 por ciento, las sofoles incrementaron su colocación en 46 por ciento, mientras que la Banca en 14 por ciento. Tal como sucedió en años anteriores el Infonavit continúa como líder en colocación.
Para llegar a las cifras globalesfue necesario fortalecer la capacidad de interrelación de las estructuras gubernamentales; evitar la especulación en perjuicio del desarrollo de la vivienda; facilitar y promover su desarrollo y consolidación de la producción social y apoyar programas de vivienda rural y de autoconstrucción asistida.
La participación de los particulares con inversiones en infraestructura y prestación de servicios públicos daría lugar al otorgamiento de incentivos por parte del Gobierno del Estado, como estímulos fiscales y financieros, con apoyos crediticios provenientes de los gobiernos estatales o municipales, además de otros apoyos a través de la coordinación y concertación con instituciones financieras nacionales y extranjeras; se contemplaba además la capacitación y asistencia en materias relacionadas con el desarrollo regional y urbano y el ordenamiento territorial y la simplificación administrativa de los trámites ante las autoridades estatal y municipal.
Cuatro años después, ¿se cumpliría lo prometido en cuanto estímulos o el crecimiento obedeció a una sobredemanda? Como sea el boom inmobiliario en Veracruz está en su apogeo.